NH siết chặt tín dụng cho vay BĐS, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ thanh tra chất lượng tín dụng BĐS...

Cho vay quá nhiều khiến "bong bóng" phát triển
Nhìn chung NHNN khá "kín tiếng" về số tuyệt đối dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của toàn hệ thống. Theo thông tin từ báo chí thì đến cuối quý I/2006, dư nợ BĐS cả nước trên 50 ngàn tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng, 70% số nợ này nằm ở 5 thành phố lớn. Tốc độ tăng dư nợ BĐS rất nhanh, đến cuối tháng 4.2008, lên gần 135.000 tỉ đồng. Như vậy, chỉ sau hơn 2 năm, dư nợ cho vay BĐS đã tăng 170%.

Điều đáng buồn là ở chỗ, chính thời điểm hệ thống NH của Mỹ bộc lộ rủi ro trong các khoản tín dụng nhà đất (tháng 8.2007) thì các NH Việt Nam lại đổ xô vào cho vay BĐS (cả cho khách hàng vay mua BĐS và tài trợ cho các Cty BĐS để triển khai dự án). Nhiều ý kiến cho rằng, việc các NH cho vay quá nhiều đã dẫn đến các "bong bóng" phát triển trên thị trường BĐS cuối năm 2007, đặc biệt ở TPHCM.

Hoạt động cho vay BĐS lại tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Kỳ hạn cho vay rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 15, 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi (thời gian này mặc dù các NH đang khá dư thừa VND, nhưng chủ yếu là vốn ngắn hạn dưới 1 năm). Lãi suất cho vay BĐS từ tháng 8 đến tháng 11.2007 cũng rất thấp, thường từ 11,7%-12%/năm. Với mức lãi suất huy động cao như hiện nay, nhiều NH đã gặp rủi ro lãi suất đối với các khoản cho vay BĐS... Điều này cho thấy khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, dự báo chu kỳ phát triển DN của các NH rất hạn chế. Để xảy ra tình trạng tăng trưởng dư nợ BĐS "nóng" cũng có một phần trách nhiệm thanh tra, giám sát của NHNN trong năm 2007 đã không kịp thời có những biện pháp mạnh để kiềm chế tốc độ tăng dư nợ BĐS ngay từ đầu quý IV/2007.

Không có số liệu chính thức về tỉ lệ nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS, nhưng có những dấu hiệu cho thấy, nợ xấu (thực chất) trong cho vay BĐS của các NH hiện khá cao và có chiều hướng gia tăng. Những dấu hiệu đó là: 1/ Sau 5 tháng đầu năm 2008, giá nhà, đất giảm mất gần 50%-60% giá trị, BĐS mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay đầu tư, kinh doanh BĐS rất khó khăn, giá trị tài sản thế chấp trong danh mục đầu tư của NH bị đội cao; 2/ Những NH có tỉ lệ dư nợ cho vay BĐS cao có biểu hiện khó khăn về tiền gửi mà nguyên nhân rất có thể là do gặp rủi ro về kỳ hạn giữa tiền huy động (ngắn hạn) và dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể vào lĩnh vực BĐS).

3/ Có những vấn đề cần kiểm tra, giám sát nên ngày 17.6, NHNN đã phải có văn bản số 5365/NHNN-CSTT yêu cầu các NHTM cung cấp chỉ tiêu chính về tình hình cho vay đối với BĐS, gồm: Dư nợ cho vay (thời hạn vay, mức cho vay tối đa đối với một khách hàng...); dư nợ xấu. Dự kiến trong quý III/2008, NHNN sẽ thành lập nhiều đoàn thanh tra chất lượng tín dụng tại các NHTM trên toàn quốc, trong đó cho vay đối với lĩnh vực BĐS sẽ là một trong những nội dung kiểm tra chính.

Tiếp tục hạn chế tín dụng đối với BĐS
Sau Tết Nguyên đán 2008, trong bối cảnh thị trường BĐS bắt đầu "giảm nhiệt", NH căng thẳng về nguồn tiền gửi, các NH bắt đầu siết chặt tín dụng BĐS. Từ đó đến nay, ngoài một số khoản cho vay mua nhà, đất ở, nhiều NH đã ngừng cho vay các nhu cầu đầu tư và kinh doanh như: Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ SX-KD, KCN, KCX; XD khu đô thị, XD văn phòng (cao ốc) cho thuê: XD và kinh doanh TTTM, chợ, cửa hàng và các nhu cầu vay để đầu tư, kinh doanh khác...

Các NH cũng cố gắng thu hồi nợ cho vay BĐS, nhưng điều này xem ra sẽ rất khó khăn vì tính thanh khoản của thị trường BĐS đang rất kém. Có ý kiến cho rằng, nếu tình hình kéo dài, có thể đến lúc một số NH phải giải chấp BĐS (giống như giải chấp CK), có thể diễn ra vào tháng 8 năm nay vì trùng với kỳ đáo hạn các khoản cho vay 12 tháng, vì vậy giá BĐS từ giờ đến cuối năm có khả năng sẽ còn giảm nữa.

Việc giải chấp/hay không giải chấp tài sản bảo đảm BĐS của các NH sẽ phụ thuộc nhiều vào sức chịu đựng tài chính của các NH. Nếu không quá căng thẳng về tiền gửi thì có lẽ nhiều NH sẽ "bấm bụng" chờ đến thời kỳ giá BĐS hồi phục. Tuy nhiên, thời gian này chắc có thể kéo đến hàng năm. Vì vậy, từ nay đến gần cuối năm 2009, khó có khả năng NH tiếp tục rót vốn vào thị trường BĐS. Để có vốn hoạt động, các DN BĐS chủ yếu sẽ phải tự huy động vốn, kêu gọi đầu tư nước ngoài cho các dự án hoặc là chờ đợi.

"Gắng sống đến bình minh"
Lâu nay các DN BĐS vẫn chủ yếu huy động vốn bằng cách vay NH, việc NH siết chặt tín dụng BĐS vừa là một khó khăn, nhưng cũng là một áp lực buộc các DN phải có các giải pháp đa dạng, linh hoạt để tìm kiếm nguồn vốn hoạt động. Huy động từ quỹ đầu tư BĐS, phát hành trái phiếu công trình, huy động vốn góp theo hợp đồng mua nhà của khách hàng... là những giải pháp đang được các DN tính đến. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế năm 2008, giải pháp khả thi hơn cả là hạ giá BĐS, tiếp thị và khuyến khích người có nhu cầu thực sự mua nhà, đất ở (kể cả các đối tượng Việt kiều và người nước ngoài).

Chắc chắn những khó khăn tài chính BĐS sẽ còn rất nặng nề với các DN và NH trong một thời gian dài nữa. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính quốc tế và các quỹ đầu tư vẫn rất lạc quan về viễn cảnh thị trường BĐS của VN. Ông Baron R Ah Moo - Giám đốc điều hành IndochinaLand (Indochina Capital) nói: "Thị trường BĐS đang phát triển ồ ạt do nhiều yếu tố về kinh tế. Sự biến động của thị trường, sự tụt giá của VND và tăng giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công đã không tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và đầu tư BĐS. Tuy nhiên, những nhà phát triển và đầu tư BĐS nếu vượt qua những khó khăn này thì có thể sẽ là những người thành công nhất".