Tuy vậy các chuyên gia cảnh báo: Khó khăn trong giải phóng mặt bằng luôn là rào cản, thậm chí đã từng khiến những DA phá sản; bên cạnh đó, với những tác động từ những biện pháp kinh tế khác sẽ khiến thị trường bất động sản (BĐS) phát triển chậm lại và có xu hướng hạ nhiệt. Vì thế, sự thận trọng trong đầu tư là không thừa.

Ăn theo quy hoạch

Không ai phủ nhận giá trị đất đai của Hà Tây, nhất là vùng phía tây Hà Nội khi mà hầu hết các DA đều tập trung triển khai tại đây. Bản thân Tập đoàn BĐS hàng đầu thế giới CBRE cũng khẳng định Hà Tây sẽ là tiêu điểm của quý I/2008; còn các chuyên gia khác thì cho rằng đất Hà Tây sẽ nóng đến khi nào các DA hoàn thành mới thôi.

Chính vì sức nóng này nên ngay từ trước Tết, những nhà đầu tư và cả nhà đầu cơ đã rồng rắn về Hà Tây và quần nát những khu vực được cho là đất đẹp, đất ven DA và đất nằm trong quy hoạch. Cũng chính vì thế mà tại những khu vực này, không ít các Cty, văn phòng nhà đất mọc lên nhan nhản mà ngay cả nhiều người dân cũng "chuyển đổi" nghề nghiệp sang môi giới đất đai. Sức hút của thị trường cũng như việc liên tiếp có những thông tin về các DA đã khiến cho giá đất, giá nhà ở những khu chung cư, đô thị mới và đất đẹp tăng vù vù.

Ông Văn Khuê, sống tại khu đô thị Văn Quán (Hà Đông), cho biết: Chỉ cách đây hơn nửa năm, Văn Quán vẫn bị coi là xa trung tâm và có giá khá rẻ khoảng 5 - 6 triệu đồng/m²; thế nhưng cho đến nay, giá đã có thể lên đến 10, thậm chí là 12 triệu đồng/m² nhà chung cư. Nếu không kể đến những khu chung cư đã hình thành và đi vào sử dụng, ngay cả những khu đang xây nếu bán sang tay cũng đã có thể thu chênh lệch tới 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, nóng nhất vẫn là những khu nhà, đất đẹp. Giới kinh doanh BĐS cho biết: Tâm điểm của cơn sốt đang nằm ở chính các khu đô thị mới vừa hình thành hoặc đang xây dựng dọc theo đường Láng-Hoà Lạc, khu vực giáp Hà Nội về phía tây và xung quanh TP Hà Đông. Tại An Khánh, nhiều lô đất biệt thự đang được rao bán với giá trung bình lên tới 20 triệu đồng/m². Thậm chí ngay cả đối với phần đất gọi là "dịch vụ" cũng có thể lên đến trên dưới 10 triệu đồng/m².

Dù vậy theo anh Đức Tùng, một người địa phương và cũng là tay môi giới đất đai, thì giá cả là thứ rất khó định lượng và chưa hẳn hình thành mặt bằng giá chung. Sở dĩ có tình trạng này là do mỗi người đi mua đất đều có những thông tin khác nhau hoặc không đầy đủ. Hơn thế đất đai nó là "cái duyên"; vì vậy có những giao dịch được thực hiện dễ dàng, nhưng cũng có những vụ đổ bể.

Cũng theo anh Tùng thì cho đến hiện nay, đất những khu đẹp ven DA và quy hoạch có thể nói là đã cạn. Trong khi đó, cũng là đất thổ cư nhưng trong làng, ôtô có thể đi vào được thì cũng chỉ dao động từ 5-7 triệu/m² là cùng.

Cần thận trọng

Trên thực tế, Hà Tây lâu nay vẫn thường là điểm nóng về đất đai. Người ta còn nhớ cách đây vài năm, những khu đất tận Sơn Tây, Ba Vì, Hoà Lạc... đã từng nóng sốt khi hàng loạt các DA như khu công nghệ cao, khu sinh thái, Làng văn hoá du lịch... hình thành. Tuy nhiên, ngay cả đến tận bây giờ, nhiều nhà đầu cơ và đầu tư phải vỡ mộng khi giá đất nhanh chóng sụt giảm vì quy hoạch không đến, thời cuộc thay đổi hoặc thậm chí là bị lừa.

Chính vì thế mà các chuyên gia cho rằng sự thận trọng là không thừa. Theo nhận định của chuyên gia thuộc tập đoàn CBRE, Hà Tây luôn là điểm nóng trong khó khăn về giải phóng mặt bằng. Đã không ít những Cty phải bỏ của chạy lấy người khi đầu tư vốn liếng, mang máy móc đến, nhưng không thể lấy được đất để làm ăn.

Một thông tin khác vẫn rất đáng quan tâm là ngay tại Hà Nội hiện nay, vẫn còn có khá nhiều những khu chung cư hạng trung nằm im chờ khách. Các chuyên gia cho rằng: Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi tại sao những khu này có vị trí và khoảng cách thuận lợi không thua kém, lại bị thờ ơ?

Bằng câu hỏi này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhận ra cơn sốt đất hiện nay tại Hà Tây chỉ là sự ăn theo tin đồn, DA và thời cuộc. Thậm chí có không ít nhà tư vấn còn cho rằng càng các đại gia, người ta lại càng muốn ở gần Hà Nội. Lý do rất đơn giản là Hà Nội có bệnh viện, trường học, khu vui chơi, ăn uống... trong khi những khu kia xa trung tâm, thiếu hạ tầng đồng bộ.

Bên cạnh những khuyến cáo trên, tác động kinh tế hiện nay là những biện pháp kinh tế, tài chính của Nhà nước nhằm bình ổn thị trường BĐS cũng là lý do để các giới BĐS cân nhắc. Các chuyên gia phân tích: Đầu tư và đầu cơ đất đai có liên hệ mật thiết với công cụ tiền tệ. Trong khi đó, cuộc chơi BĐS luôn có những rủi ro mà người cuối cùng thường gánh chịu hậu quả. Các chuyên gia chỉ rõ rằng, thực tế cơn sốt chỉ ăn theo DA và tin đồn trong khi BĐS ở đây đã vượt quá giá trị thực tế.

Đến thời điểm các biện pháp ngăn chặn cho vay tiền tệ để đầu cơ BĐS phát huy tác dụng, khi mà những rào cản như giải phóng mặt bằng ngáng trở; đặc biệt khi mà quy hoạch có sự thay đổi hoặc DA gặp khó khăn trong triển khai... Tất cả những yếu tố trên đều khiến cho giá trị vượt quá trên nhanh chóng trở về thực tế. Khi đó, rủi ro thật khó lường.

• Dự án tuyến đường  trục phát triển phía Bắc và khu đô thị mới Dương Nội TP Hà Đông có diện tích hơn 200ha, tổng khái toán 17.000 tỉ đồng. KĐT Dương Nội tiếp giáp và có hệ thống hạ tầng cơ sở kết nối với huyện Từ Liêm, Hà Nội; khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh nhất của Thủ đô Hà Nội với nhiều công trình quy mô lớn như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Trung tâm Thể thao Quốc gia, các cao ốc khách sạn, siêu thị. KĐT Dương Nội nằm trong chuỗi các đô thị thuộc dự án đô thị phía Bắc TP Hà Đông  (đường Lê Văn Lương kéo dài) với chiều dài 5,7km, mặt cắt ngang 40m đi qua KĐT Phùng Khoang, Dương Nội, cắt đường Lê Trọng Tấn nối với đường vành đai 4. KĐT có tổng diện tích  đất quy hoạch là 197,3ha, tổng mức đầu tư 7.642 tỉ đồng, quy mô dân số từ 2,5-3 vạn người. Diện tích đất nhà ở chiếm 30,6%, đất giao thông 25,3%, đất cây xanh, công viên 27,2%, đất thương mại - văn phòng 7,1%, đất trường học, nhà trẻ bệnh viện chiếm 9,7%. Các khu chức năng chính gồm tổ hợp dịch vụ, khách sạn, văn phòng và nhà ở cao cấp bao gồm khối nhà cao tầng bố trí trên diện tích 4,5ha, chiều cao trung bình từ 20-27 tầng với tổng số 1.001 phòng ngủ, căn hộ, văn phòng và nhà ở cao cấp. Khu chung cư cao cấp bao gồm nhiều cao ốc được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với chiều cao từ 25-51 tầng trên tổng diện tích 18ha. • Tuyến đường trục phát triển phía bắc Lê Văn Lương kéo dài được đầu tư xây dựng theo hình thức BT với tiêu chuẩn là đường phố chính đô thị, sẽ trở thành đại lộ chính của TP Hà Đông nối kết với Thủ đô Hà Nội; nhằm hỗ trợ QL6 hiện nay đã quá tải, đồng thời phát triển toàn diện khu vực đô thị phía Bắc TP Hà Đông. Song song với đường Lê Văn Lương kéo dài là hai trục đường chính chạy dọc hai bên quảng trường kéo dài từ Trung tâm Triển lãm quốc gia cắt đường Lê Trọng Tấn nối với đường vành đai 4 cùng với quảng trường tạo thành trục cảnh quan để liên kết các khu chức năng trong KĐT và đón hướng mở từ Thủ đô Hà Nội. Đường rộng 40m gồm hai dải xe chạy, mỗi dải rộng 11,5m. Khái toán tổng mức đầu tư dự án đường trục phát triển phía Bắc TP Hà Đông khoảng 921 tỉ đồng.